El fenómeno económico del mercado inmobiliario en Brasil
En el escenario económico mundial algunos pasos se mueven al ritmo del samba. Brasil está en la boca de analistas e inversores globales. Gran parte de los capitales externos e internos que fluyen en Brasil se vuelcan a inversión inmobiliaria directa o indirecta.La inicial del nombre de nuestro país vecino encabeza la sigla que hoy identifica a las economías emergentes que impulsan y contrapesan al orden económico establecido hasta finales del siglo XX. Así, junto con Rusia, India y China forma el bloque BRIC que domina el crecimiento económico mundial.
Precisamente cual es la realidad hoy del negocio inmobiliario y de las inversiones en nuestro Bric vecino? Enormes cantidades de dólares están ingresando hacia las tierras brasileñas en busca de oportunidades de negocios. Muchas se plasman en forma directa en desarrollos inmobiliarios residenciales, comerciales o de hotelería entre otros. Otros se vuelcan al mercado de capitales engrosando el capital disponible de Empresas constructoras y promotoras inmobiliarias.
Pero el impulso del crecimiento de los negocios inmobiliario no sólo se debe al ingreso de capitales sino a distintos planes oficiales entre ellos algunos con tasa subsidiada de entre el 9 y el 12 % de interés que han generado un fuerte crecimiento en el segmento de construcción de vivienda para sectores de segmentos medios y medio-bajos. El plan “Minha Casa, Minha Vida”, lanzado por el gobierno federal en mayo de 2009 para enfrentar a un déficit de viviendas que se estima en más de 6 millones de unidades, se proponía la construcción de un millón de viviendas entre los años 2009 y 2010. Los datos disponibles indican que ese plan debe concluir el año de 2010 con la efectiva comercialización o contratación de esas viviendas, pero todavía no con su efectiva entrega. Por su parte, el plan “Minha Casa, Minha Vida II”, lanzado en abril de este año, se propone producir más dos millones de viviendas hasta 2014.
De cualquier forma, ese crecimiento se refleja en la evolución de unidades de vivienda financiadas, sea por el Sistema Brasileño de Ahorros y Préstamos (SBPE, que utiliza fondos de las cuentas de ahorro, hoy con saldos superiores a BRL 270.000 millones, de los cuales 65% deben ser direccionados a la financiación de la vivienda), sea por el Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio (FGTS), como se puede ver en la tabla que sigue:
Esa concentración en las camadas de clases de ingreso más bajo provocó que el perfil de unidades nuevas cambiase fuertemente: según elSecovi-SP, en 2006, 28,6 % de los apartamentos nuevos lanzados en São Paulo eran de 2 dormitorios, mientras 37,1% eran de 4 o más dormitorios, en 2010, 46,9% son de 2 dormitorios, en tanto 6,8% de 4 o más dormitorios. Igualmente y a pesar de esta expansión, el volumen de crédito para vivienda continúa siendo bastante bajo en relación al PIB, todavía menos de 5%, nivel muy inferior comparado incluso con otros países latinoamericanos, como México y Chile, que presentan más de 10%.
El crecimiento también fue posible en buena parte por la apertura de capital de las principales empresas desarrolladoras: existen hoy 18 empresas de capital abierto en la Bolsa de São Paulo. Las ofertas públicas de inversión (I.P.O.’s) hechos entre 2004 y 2007 captaron cerca de BRL 11.500 millones, buena parte de los cuales servirán como capital de giro para esos desarrollos residenciales, cuya venta se tornó factible con las buenas condiciones de crédito. El índice IRE, producido por el Núcleo de Real Estate de la Escuela Politécnica de São Paulo , que acompaña desde 2006 las transacciones del mercado de acciones de ese segmento indicó una valorización de los capitales aplicados en el sector entre octubre de 2009 y septiembre de 2010 de 24,8%, arriba de la inflación en el período (5,5 %) y de la valorización general de la Bolsa (Ibovespa, que varió 5,8% en el mismo lapso).
Mientras tanto, los precios de los inmuebles usados como de los nuevos vienen subiendo vertiginosamente en los últimos dos años. Datos disponibles en São Paulo indican un alza promedio en los usados entre 60% y 100%, mientras los inmuebles a estrenar variaron sus precios entre 20% y 60%, en promedio . Sin embargo, expertos consideran que ese fenómeno responde a una demanda efectiva y que no hay condiciones técnicas para una burbuja de precios por las buenas condiciones presentadas por el perfil de la cartera de préstamos y las buenas condiciones macroeconómicas (incumplimiento promedio debajo de 2,5%, condiciones de comercialización conservadoras, alta demanda reprimida y crecimiento del ingreso ). No obstante, en los últimos meses se observa el resurgimiento del especulador de stand de ventas, que compra, con pago parcial, diversas unidades durante la construcción, para su reventa posterior al final de la obra o con un mayor grado de avance de la misma.
Junto al crecimiento económico, existen otros factores que se suman para impulsar fuertemente el mercado inmobiliario brasileño, como la Copa del Mundo de 2014 y los Juegos Olímpicos de 2016. Por ejemplo, se estima que a los cerca de 108.000 cuartos de hotel hoy existentes en las doce ciudades sedes de juegos de la Copa será necesario agregar en el corto plazo cerca de 10.000 cuartos, sin contar las necesidades de renovación y adaptación de parte del parque hotelero . Idéntica ampliación y modernización deberá producirse con centros comerciales y de logística, segmentos que vienen teniendo una fuerte expansión en los últimos años.
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Creció el mercado inmobiliario porteño
Las escrituras se elevaron en marzo a 4.928, por un monto de $1.678 millones. El valor promedio de las transacciones ascendió a $340.447, equivalente a unos u$s88.130 por unidad. Predominan las unidades de hasta tres ambientes.
De este modo, se reafirma la tendencia que se verifica desde comienzos del corriente año, sustentada en la concurrencia de los bajos registros de un año atrás, y en la mayor búsqueda de refugio de parte de los inversores de resguardar sus capitales en ladrillos, como reserva de valor .
"A partir de este año, el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires aporta nuevos datos que permiten conocer mejor la estructura del mercado, como la composición en función de los montos involucrados en las operaciones", explica la institución en su informe mensual.
"En marzo más de la mitad de las transacciones se concentró en el segmento de las unidades de hasta $250.000, equivalente a unos u$s65.000, es decir unidades de hasta dos ambientes grandes o tres de reducidas dimensiones ubicados en barrios alejados del centro de la Ciudad".
Sumaron en conjunto 2.796 actos, de los cuales 26,6% del total correspondieron a la franja de hasta $150.000 pesos y 1.483, equivalente a 30,09% del total, fueron para actos entre $150 mil y 250 mil pesos.
"La tercera franja del mercado, comprendida entre un rango de $250 mil hasta $900 mil, representó 38,4% del total, con 1.894 escrituras, involucra a las unidades de tres a cuatro ambientes, según los barrios y dimensiones.
Mientras que el segmento top representó 4,8% restante de las transacciones, alineado con la representatividad de los sectores de mayor poder adquisitivo en el ranking de ingresos que surge de la Encuesta Permanente de Hogares del Indec", informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Aceleración de las operaciones
En el primer trimestre, la actividad inmobiliaria se elevó 34,2% en cantidad de transacciones inmobiliarias, 75,3% en monto global y 33% y 22,8%, en el valor promedio de las operaciones en pesos y su equivalente en dólares, en comparación con los tres primeros meses de 2009.
Es decir que el comportamiento de marzo mostró un mayor ritmo de aumento de las transacciones, a tono con el impulso que toma la actividad en general hacia el segundo trimestre, hasta alcanzan los valores más elevados en el tercero. Además, coincide con el impulso que se observa el en el mercado de otros bienes durables , como automotores, entre los de consumo, y camiones y pick ups, entre los de inversión.
De ahí que "estos datos alientan la esperanza de que en los próximos meses tiendan a recuperarse índices de actividad promedio mensual más cercanos a las 6.000 unidades que se registraban hasta 1998 ", concluye el trabajo del Colegio de Escibanos de la Capital Federal, que preside Carlos D'Alessio
Más aún, porque "en una visión retrospectiva la actividad notarial vinculada con la compra-venta de inmuebles permitió advertir que pese a la dinámica que retomaron las transacciones a partir de la normalización institucional, tras la crisis política-económica de 2001 y 2002, aún se está por debajo de los registros promedio de fines de los ’90, en cuanto a la cantidad de actos".
